Cómo valuar el área de un primer piso con patio

En los proyectos de edificios nuevos el metro cuadrado de área construída y área ocupada tienen un precio definido para todos los departamentos hacia arriba después del 2do piso hasta el último piso, sin embargo el área libre del 1er piso tiene un precio diferenciado.

En un primer piso existen áreas que le dan luz y aire a todos los departamentos de arriba y estos nacen desde el 1er piso constituyendo esta superficie un área libre para los departamentos inferiores.

Un ejemplo

Supongamos que hay un edificio con departamentos de 100 m2 que cuestan S/.100,000 cada uno, lo que quiere decir que en todos el metro cuadrado tiene un valor de S/.1,000.

Sin embargo el departamento del primer piso tiene un área total de 100m2, pero solamente 60m2 de área techada, lo que significa que tiene una diferencia de 40m2 de área libre.

El área libre no significa que pude construir habitaciones de 1, 2 o 3 pisos, esa área es solamente para uso como patios o jardines, debido a que es un espacio vertical que le da aire y luz a todos los departamentos superiores.

Ahora la gran pregunta: ¿el comprador debe pagar lo mismo por el m2 del área libre?

En realidad las constructoras en edificios nuevos hacen sus cálculos de la siguiente manera (en promedio):

Siguiendo con el ejemplo: dado que el m2 vale S/.1,000 multiplicado por los 60m2 de área techada son S/.60,000 para esa área.

Ahora los 40m2 restantes se multiplican por otro valor, por ejemplo S/.250 que es igual a S/.10,000 para esa área.

Sumando el valor de ambas superficies 60,000+10,000=S/.70,000

Por lo que el departamento del primer piso con un área total de 100m2, pero solo de 60m2 de área techada es mucho más barato que los departamentos superiores, porque las viviendas de arriba si tienen ocupada y techada el 100% de su superficie.